近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律(lǜ)可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持有人实(shí)际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副(fù)总监姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基(jī)础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类(lèi)型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的(de)现金分红及(jí)资(zī)产(chǎn)增值的(de)收益，而(ér)持(chí)有特(tè)许经营类产品的(de)收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的(de)分派率水平(píng)。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的(de)指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债市(shì)场独(dú)立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红交(jiāo)易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实际分(fēn)红金(jīn)额与(yǔ)募集(jí)材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述(shù)负(fù)责(zé)人也称。

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