万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了(le)！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子(zi)实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(d杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介特点和人物事迹简介ōu)是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的(de)商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回(huí)去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前(qián)中国(guó)信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一(yī)块块从荷(hé)兰运回(huí)来的(de)灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元(yuán)化(huà)业务，先后进(jìn)军(jūn)能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记(jì)录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产权(quán)交(jiāo)易所官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人(rén)成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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